売買取引費用（登録免許税について）

登録免許税の基礎知識

登録免許税は売買や相続、贈与により不動産の所有者が変更になった場合に、その事実を法務局へ届け出て登録（登記）するために必要な国税（収入印紙による納付）です。

一般的な不動産の取引では、司法書士が代わりにやってくれます。

司法書士に登録を依頼すると登録免許税とは別に、司法書士への報酬や手数料で5,6万円程度かかってきます、自分で登記する場合を除いて、この費用も含めて計算することを覚えておきましょう。

不動産登記とは

ここで登記について簡単に触れておきたいと思います。それは、この不動産登記の際に課税されるものが登録免許税だからです。 不動産登記は，わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

登記記録とは

１個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されています。さらに，権利部は甲区と乙区に区分され，甲区には所有権に関する登記の登記事項が，乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。

表題部の記録事項

土地・・・所在，地番，地目（土地の現況），地積（土地の面積）など
建物・・・所在，地番，家屋番号，種類，構造，床面積など （表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。）

マンションなどの区分建物については，その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は，区分建物の甲区，乙区の登記によって公示されます。

(権利部（甲区）の記録事項

所有者に関する事項が記録されています。その所有者は誰で，いつ，どんな原因（売買，相続など）で所有権を取得したかが分かります（所有権移転登記，所有権に関する仮登記，差押え，仮処分など）。

権利部（乙区）の記録事項

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています（抵当権設定，地上権設定，地役権設定など）。

出典 – 「不動産登記のＡＢＣ」法務省 –

登録免許税は実際いくらかかるの？

登録免許税 税率

土地の所有権の移転登記

建物の登記

課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。市町村役場で証明書を発行しています。固定資産課税台帳の価格がない場合は、登記官が認定した価額です。

個人が、平成32年（2020年）3月31日までの間に住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の、登録免許税が軽減されます。

出典 – 「登録免許税の税額表」国税庁 –

税率について抜粋してあげさせていただきましたが、他にも軽減税率に該当することがありますので、詳細は登録免許税の税額表をご覧ください。

土地・建物を購入する際に、どの軽減税率に該当するかチェックすることを忘れずに。

登録免許税の計算

簡単な例を見てみましょう。

土地を購入した場合

課税標準額＝固定資産課税台帳登録価格（土地）

登録免許税額＝課税標準額×適用税率
この式に当てはめて計算することができます。

仮に固定資産課税台帳登録価格を8,000,000 とした場合、
8,000,000 × 1000分の20 = 160,000 となります。

軽減税率に該当する場合
8,000,000 × 1000分の15 = 120,000 となり、

登録免許税は 12万ほどかかることになります。

抵当権を設定する場合

課税標準額＝債権金額

登録免許税額＝課税標準額×適用税率
この式に当てはめて計算することができます。

仮に15,000,000 円借り入れた場合で、軽減税率が適用される場合
15,000,000 × 1000分の1 = 15,000

まとめ

この登録免許税は規定では、売主と買主が折半して支払うこととされています。しかし、現状は買主が全額支払うことが慣習となっています。

土地・建物の売買価格に登録免許税の支払額が含まれていると認識しておくとよいですね。

登録免許税は決められた税金なので、どの司法書士に依頼した場合でも変わることはありませんが、司法書士への報酬・手数料といった部分はどの司法書士に依頼するかで変わってきます。

報酬と手数料などをあわせるとで、おおよそ6万円から10万円かかるものとして考えておくといいですね。